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DERECHOS
DEL INQUILINO
Índice de Materias (Haga clic en los articulos azules para ver alguna sección) Buscando un Apartamento INTRODUCCIÓN Los inquilinos tienen muchos importantes derechos y responsabilidades. Sin embargo, a menos que usted este enterado de estos derechos y sepa como protegerlos, usted puede encontrarse con que ha perdido estos derechos cuando más los necesite. Conoce sus derechos por adelantado, la ayudará a reconocer un problema cuando este surja y usted estará mejor preparado para enfrentar dicho problema.Su fuerza como inquilino, depende del conocimiento de sus derechos y del conocimiento de como hacer valer estos derechos. OBTENGA TODO POR ESCRITO. La mejor forma para probar un acuerdo entre usted y el propietario, es obtener todo por escrito, firmado por el propietario. Sin embargo, la mayoria de los acuerdos verbales, son también validos. Si usted no puede obtener una promesa de su propietario por escrito, trate de que por lo menos haya un testigo, sea quien sea, cuando usted este hablando con el propietario.GUARDE SUS PRUEBAS . Pida recibo por cualquier cantidad de dinero que usted entregue al propietario y cerciorese que ese recibo este correctamente firmado y con la fecha y que diga para que proposito fue en tregado el dinero. Guarde todas las cartas o recibos que le entregue el propietario y saque copia de cualquiera carta que usted le envíe a él.INSPECCIÓN. Inspeccione el apartamento completamente. Hable con los inquilinos acerca de las condiciones de vida en el edificio. Si el propietario promete hacer reparaciones, pintar, etc., dígale que se lo de por escrito. DISCRIMINACIÓN. Un propietario o agente de alquiler no puede negarse a mostrarle o alquilarle un apartamento, debida a su raza, color, religión, sexo, edad, estirpe, falta de la visión, estado civil, a porque usted reciba ayuda pública, sea un veterano, o esté en las Fuerzas Armadas. La discriminación contra familia con niños, también es ilegal. Muchos propietarios piensan que si el apartamento tiene pintura de plomo, pueden negarse a alquilarle a familia con niños pequeños, pero esto no es asi. El propetario debe remover la pintura de plomo. Si usted piensa que ha sido discriminado, usted debe quejarse con la Comisión Contra la Discriminación del Estado de Massachusetts lo más pronto posible. Si el apartamento está todavia disponible, dicha Comisión puede lograr que le sea alquilado. También es ilegal que un propietario se niegue a aceptar Seccion 8 a inquilinos 707.LEA SU CONTRATO (LEASE) Si hay un contrato, léalo cuidadosamente antes de firmarlo. Si hay alguna cláusula que no le guste, haga que el propietario la tache y ponga las iniciales de su nombre. Cualquiera adición que se haga al contrato, también debe de agregarsele y el propietario poner sus iniciales. Los convenios verbales que entren en contradición con el contrato, no seran validos. QUE PUEDEN REQUERIRLE COMO PAGO Antes de mudarse, el propietario podra cobrarle por lo siguiente: Primer mes de aiquiler;
Cualquier otro cargo que se le quiera hacer, es ilegal. El propietario debe entregarle un recibo firmado, con la fecha, y detallando lo que cubre el dinero entregado. ESTADO DE CONDICIÓN Si usted paga por un depósito, el propietario debera entregarle una declaración escrita de las condiciones de su apartamento en los proximos 10 días después de usted haberse mudado. Usted puede firmarlo a devolverselo al propietario durante las proximos 15 días a suministrar usted su propia lista de los daños en el apartamento, la cual el propietario podra fimar a discutir con usted. Es importante obtener una declaración exacta firmada por el propietario, porque esto evitará que el propietario le quiera cobrar por daños que usted no causa. DEPÓSITO PARA EL ALQUILER Manejando su depósito Existen reglas estrictas para el propietario manejar el depósito para aiquiler que usted le entrega:
Si el propietario no hace esto en los proximos 30 días después de haber recibido el dinero, a usted le corresponde que le devuelvan el dinero entregado para esos fines inmediatamente. El propietario además de eso, perderá el derecho para demandarlo por cualquier daño en el apartamento.INTERÉS Si el propietario tiene su deposito durante un año, deberá pagarle al final del año un 5% de interés, o notificarle su derecho a deducir esta cantidad de su proximo mes de renta. ÚLTIMO MES DE RENTA Algunas propietarios le requerirán pagar un mes por adelantado. Este dinero sera aplicado al última mes que usted viva en el apar tamento. El propietario debe entregarle un recibo indicando la cantidad pagada, indicando que esa cantidad corresponde al última mes. El propietario también deberá pagarle un 5% de interés sobre esa cantidad al final de cada año, a permitirle a usted, deducir esta cantidad del próximo mes de renta. INQUILINOS CON CONTRATO (LEASE) Si usted tiene un contrato, el período de su arrendamiento estará contenida en este y no puede ser cambiada durante la duración de dicho contrato. Un contrato válido, deberá ser escrito, firmado por usted y el propietario, indicando la fecha en que este termina. La mayoría de los contratos de alquiler son por un año. Algunos contratos son renovables automaticamente, lo que quiere decir que dichos contratos seguirán vigentes, a menos que se reciba aviso de lo contrario. El contrato automático especificará cuando deberá de notificarse una renovación y que clase de notificación será necesaria. Los contratos deben contener el nombre, dirección y numero de teléfono del propietario o de alguna persona autorizada. También deberá especificar claramente el total de la renta, lo que incluye la renta y la cantidad del depósito entregado para el alquiler. El propietario deberá entregarle una copia del contrato en los proximos 30 días después de usted haberlo firmada. La mayoria de los propietarios, utilizan una forma estandar de con trato, sin embargo, usted y el propietario pueden acordar hacer cambios en el mismo. El mejor tiempo para negociar cualquier cambio en el contrato, es antes de que usted lo firme. INQUILINOS A VOLUNTAD Si usted NO tiene un contrato escrito, usted es un inquilino a voluntad. Un arrendamiento a voluntad es un acuerdo mutuo entre usted y el propietario. Antes de usted mudarse, usted y el propietario acordarán cuanto será la renta, quien pagará por la calefación y el agua caliente, etc.Los términos del alquiler de su apartamento no pueden ser cambiados, a menos que usted y el propietario, acuerden hacer algun cambio. Sin embargo, a diferencia del alquiler con contrato (lease), usted a el propietario, pueden terminar el alquiler, dando el aviso correspon diente. El aviso de terminación del alquiler, debe ser por escrito, y deberá recibirse, por lo menos, con un período de por anticipado, o con 30 días de anticipación, cual sea más larga de los dos. Si el propietario quiere cambiar los terminos del alquiler, primero debe terminar su alquiler actual, mediante el adecuado avisa de terminación. El puede ofrecerle un nuevo alquiler, con nuevos terminos. Usted no tiene que estar de acuerdo con los nuevos terminos, pero si no acepta el nuevo alquiler, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo. Veamos el siguiente ejemplo, para comprender mejor: Supongamos que usted es un inquilino a voluntad (sin lease) y el pago de su renta es el da lo de cada mes. Usted se mudo el 10 del mes de Abril, y su renta incluye la calefación y el agua caliente. El propietario le comunica, que comenzando el 1o de Noviembre, usted deberá pagar por su calefación. Para que esto sea legal, el propietario debe enviarle un aviso por escrito, dando por terminada el alquiler actual. Usted deberá recibir el aviso el 30 de septiembre a más tardar. El aviso le ofrecerá un nuevo alquiler, comenzando el 1o de noviembre, donde le requerirá a usted pagar por su calefación. Usted puede aceptar el nuevo alquiler y comenzar a pagar por su calefación, a partir del 1o de Noviembre, a usted puede rechazarlo. Si usted lo rechaza, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo a partir del 1o de noviembre. Si usted recibe el aviso notificandole sobre el cambia en los términos del alquiler, en una fecha posterior al 30 de Septiembre, este no será válido, sino hasta el final del proximo período de renta (nov. 30). Si el pago de su renta es semanal, el avisa debera recibirse con 30 das de anticipacidn. Como usted notará, el inquilino a voluntad, tiene mucho menos seguridad que el inquilino con contrato (lease). Aunque la regla del aviso para la terminación, se aplica tanto al propietario, como al inquilino, es casi siempre el propietario, el que querrá cambiar los terminos del alquiler o aumentar la renta. La unica ventaja real del inquilino a voluntad, es que este puede decidir dejar su apartamento y terminar el alquiler, dando el aviso de lugar al propietario. AUMENTO DE LA RENTA La renta que usted paga por su apartamento, es un término de su alquiler. Si usted tiene un contrato, la renta acordada, no puede ser aumentada durante la duración del mismo. Algunos contratos tienen una cláusula, sobre una escala de impuestos, que le requerirá pagar, un porcentaje establecido, si hay un aumento, en los impuestos que el propietario paga por la propiedad. Si su contrato tiene esta cláusula, llame a NSCAP, para determinar si esta es válida. Si usted es un inquilino a voluntad, el propietario puede aumentarle la renta, pero primero, deberá dar por terminado su actual alquiler, dándole el aviso de lugar y ofreciendole un nuevo alquiler con el aumento en la renta. Usted no tiene que aceptar el aumento, mientras usted continue pagando la renta original, no podrá ser desalojado debido a falta de pago de la renta. Recuerde que aún cuando usted rechace el aumento de la renta, el propietario puede todavía desalojarlo, si éste le ha dado el aviso requerído. Considerando que un desalojo por falta de pago solo requiere un aviso de 14 días, continuar pagando la renta original, le dará mas tiempo, antes de poder ser desalojado. Si usted desea permanecer en el apartamento, usted deberá tratar de negociar con el propietario. Podría ser que el propietario, antes que iniciar un proceso de desalojo, podria estar dispuesto a aceptar un aumento menor, a convenir en hacer algunas reparaciones o mejoras en el apartamento. Una vez que lleguen a un acuerdo aceptable, haga que el propietario se lo dé por escrito.CLAUSULAS SOBRE CARGOS POR PAGO TARDÍO Algunas contratos de alquiler, contienen una cláusula que indica que usted pagará un cargo adicional, en caso que usted pague la renta en una fecha posterior a la acordada. Según la ley, a usted no se le puede hacer ningún cargo por esta razón, a menos que la renta esté atrasada en más de 30 días. Si la cláusula en el contrato, requiere el pago de un cargo adicional, por atraso en la renta de menos de 30 días, dicha cláusula es ilegal, y el propietario no puede cobrarle, aún cuando espere que pasen más de 30 días para hacerlo. Algunos propietarios tratan de pasar sobre esta ley, estableciendo una renta más alta, y luega ofreciendole un descuento por pagar la renta a tiempo. No está claro si esta practica es legal, porque las cortes no han dictaminado sobre esto aún. Si el propietario de su apartamenta trata de cobrar amparado con ese tipa de cláusula, consulte con un abogado o con NSCAP, para ver si usted puede pelear dicha cláusula. MIENTRAS VIVA EN EL APARTAMENTOEntrada del propietario a su apartamento Usted como inquilino, tiene derecho a la posesión exclusiva de su apartamento. Un propietario que entre irrazonablemente a su aparta -mento, puede ser culpable de violación criminal de propiedad. Sin embargo, usted debe permitir al propietario entrar a su apartamento,si hay una causa razonable. El propietario puede entrar a su apartamento por las razones siguientes:
INTERFERENCIAS INJUSTAS CON EL USO DE SU APARTAMENTO Su propietario puede ser civil a criminalmente responsable, por in tereferencias serias o sustanciales con el uso legal que usted le de a su apartamento. Usted puede demandar al propietario por las razones siguientes:Si él es el encargado de proveerle gas, agua, electricidad, calefación etc., y falla en hacerlo, interfiere en el suministro de estos servicios, a transfiere la responsabilidad por el pago de estos sin su consentimiento..
Si usted gana el caso, el propietario tendrá que pagarle los gastas o perdida sufrida, o el equivalente a tres meses de renta, cual sea mayor. ACTOS INJUSTOS 0 ENGAÑOSOS El Acta de Protección al Consumidor prohibe a las propietarios el usa de actas injustos a engañosos o practicas similares.. Si el pro pietario de su apartamento ha utilizado este tipo de practica, usted debe enviarle una carta de demanda por 30 días. Si el propietario no le responde de buena fe en 30 días, usted puede demandarla por una cantidad tres veces mayor a los daños sufridos, más los honorarios de abogado y las costas de la Corte. Los actos injustos o engañosos incluyen:
MALAS CONDICIONES DE LA VIVIENDA Todas las viviendas de alquiler en el estado de Massachusetts, deben reunir las condiciones establecidas por el Código Sanitario del Estado. El propietario es responsable de hacer las reparaciones necesa rias. Usted tiene el derecho para insistirle que esa es su obligación, Usted no renta un apartamento "coma esté". El apartamento no debe tener ninguna violación al Código Sanitario. La oficina local del Departamento de Salud es responsable de hacer cumplir dicho Código. Si usted cree que en su apartamento existe una vialación al Código Sanitario, usted debe llamar al Departamento de Salud y hacer los arreglos para una inspección. Si la violación es seria, el inspector debe presentarse en un término de 24 horas. Haga los arreglos de la cita con el inspector, para una hora en que usted este en la casa, yasegurese de mostrarle todas las condiciones que usted crea que son violaciones. Si el inspector encuentra que existaan violaciones, él enviará una orden escrita al propietario, para que repare estas condiciones. Usted también deberá recibir una copia de esta orden. Las violaciones serias, deberan ser reparadas en un plazo de 24 horas. Para las condiciones menos serias, el inspector le dará un plazo no mayor de 30 días. Si el propietario no hace las reparaciones en el tiempo especificada, hay varias cosas que usted puede hacer: Retención de la renta: Si las violaciones son serias, usted puede pa rar de pagar la renta, hasta que las reparaciones sean hechas, pero usted debe seguir el procedimiento correcto, para evitar ser desalojado por falta de pago. Para poder detener el pago de la renta, deben cumplirse todas las condiciones siguientes:
Usted deberá mantener toda la renta retenida, en una cuenta de Banco separada. Si el propietario trata de desalojarlo, y usted ha seguido los procedimientos indicados más arriba, usted tendrá una buena defensa en contra del desalajo. Las reglas son técnicas y deben ser seguidas estrictamente. Es recomendable que usted consulte a un abagado o a NSCAP para cerciorarse de que está utilizando las procedi mientos correctas. Desde luego, la retención de la renta no garantiza que las reparaciones seran hechas. El propietario puede decidir prescindir de su renta par un tiempa. Sin embargo, la unión hace la fuerza. Si usted vive en un edificio de varias viviendas, hay las posibilidades de que otros inquilinos tengan el mismo tipo de violaciónes en sus apartamentos. Trate de reunirlos a todos, y conseguir un inspector para que inspeccione tados las apartamentas. Después, usted podrá seguir los procedimientos para la retención de renta de todos los afectados, lo que tendrá mayor efecto con el propietario.REPARE Y REDUZCA DE LA RENTA Si usted sigue este procedimiento, puede utilizar hasta el equivalente a cuatro meses de renta, para cubrir el costo de las reparaciones necesarias. Deben cumplirse todas las condiciones siguientes:
La ventaja de "reparar y deducir de la renta" es que usted estará seguro de que las reparaciones seran hechas, sin embargo, si usted deduce en exceso de las reparaciones, el propietario puede recobrar el dinero cobrada de más. Es aconsejable que usted consiga un estimado de las reparaciones, y esesencial que guarde todos los recibos de las materiales comprados y del costo del trabajo realizado. Si la violación requiere reparaciones mayores (filtraciones en el techo, cambio de una caldera de aceite), cuatro meses de renta no serian suficientes para cubrir el costo. Si otros inquilinos en el edificio son afectados por el mismo problema, cada uno de ustedes puede utilizar hasta 4 meses de renta para pagar por las reparaciones. Usted deberá enviar al propietario, una carta comunicandole que piensa "reparar y deducir de la renta". Anexe copia de todos los recibos de pagos hechos por las reparaciones, y enviela por correo certificado, con solicitud de acuse de recibo (return receipt requested). Saque copia de la carta y de todos los recibos que le envie al Propietario, como prueba. PETICIÓN DE INQUILINOS PARA UN RECEPTOR DE RENTA Si existen condiciones que pongan en peligro a perjudiquen materialmente la salud o la seguridad de cualquier inquilino, usted puede hacer una petición a la Corte Suprema y pedir al juez que ordene al propietario hacer las reparaciones necesarias. También usted puede pedirle, el nombramiento de una persona para que actue como Colector de 1a renta. En esta forma, la renta será pagada a esa persona, y la misma tendrá el poder para utilizar el dinero y hacer las reparaciones necesarias. GARANTIA DE HABITABILID Cada contrato de alquiler en el estado de Massachusetts, contiene una garantía de que el apartamento está y permanecerá apto para la vivienda de personas. Esta garantía es conocida, como la garantía implícita de habitabilidad. ("es implícita" porque usted tiene esta garantía, aún el propietario no se la mencione). El propietario vio la garantía de habitabilidad, si permite violaciones serias del Código Sanitario, después de estas haberle sido notificadas. Si el propietario viola esta garantía, usted tiene derecho a recibir dinero por los daños, en una cantidad igual a la diferencia entre el valor de su apartamento como fue garantizado, y el valor de renta del apartamento con las violaciones existentes. Trate de conseguir con el propietario, que le permita rebajar algo de la renta (disminución de renta). Si usted no logra conseguir esto, usted puede arriesgarse y reducir de la renta, lo que usted considere que es razanable, debida a las violaciones que haya en su apartamento. Si el propietario la lleva a la corte, el juez decidirá si la violación es seria a no, y la cantidad de dinero que será disminuida de la renta. 0 usted puede hacerlo en una forma más segura, siga pagando la renta completa, y demande al propietario para canseguir que le devuelva algún dinero. CUMPLIMIENTO El propietario comete un crimen si rehusa cumplir con el Código. Llame al Departamento de Salud y demande que el inspector de salud entable querella criminal en contra del propietanio. REPRESALIA Las leyes del estado de Massachusetts establecen que un propietario, no puede aumentarle la renta o desalajarlo, en represalia por usted haberse quejado por las malas condiciones del apantamento. Si el propietario trata de hacerla abandanar el apartamento, (excluyenda que sea por falta de pago de la renta) o trata de aumentanle la renta durante los 6 meses siguientes de usted haberse quejada por las condiciones del apantamento, tendrá que demostrar buenas razones para poder hacer esta y demostrar que no está relacianado con la queja suya sobre violaciones al Código. Un propietario puede también ser demandado,por represalias contra un inquilino que haya reclamado sus derechos. IMPORTANTE Usted no puede ser desalajado de su apartamento, hasta que el propietario no vaya a la Corte, y consiga una orden en contra la suya. Hasta que esto no suceda, el propietario no puede forzarlo a que deje el apartamento. No permita que el propietario lo intimide para que se vaya, hasta que usted no haya sida citado a la Corte. MOTIVOS PARA EL DESALOJO 1. INQUILINOS CON UN CONTRATO Si usted tiene un contrato (lease), usted no puede ser desalajado a menos que:
Si usted está en proceso de desalojo por falta de pago, los documentos del caso tendrán una fecha en la que usted deberá presentarse a la corte. Usted puede det-ener el desalojo, pagando la renta atrasada antes de la fecha en que deba presentarse a la corte. Envíe su pago por correo certificado con acuse de recibo, a tenga un testigo al momento de enviar el pago de la renta. Asegurese de conseguir un recibo fechado de parte del propietario. Una vez que su contrato expire, usted será un inquilino a voluntad, a menos que su contrato sea extendida o renovado. 2. INQUILINOS A VOLUNTAD Si usted es un inquilino a voluntad, el propietario no tiene que tener un motivo para iniciar un proceso de desalojo, pero si usted va a ser desalojado por falta de pago, el proceso de desalojo es más rapído. EL PROCESO DE DESALOJO AVISO Antes de que el propietario inicie un proceso de desalojo, debe terminar el arrendamiento actual, dandole un avisa apropiado (llamado aviso para que se marche). El aviso debe ser por escrito, y el tiempo comienza a correr a partir del momento en que usted reciba el aviso. AVISO PARA MARCHARSE DE 14 DÍAS Este tipo de aviso es utilizado si el propietario reclama que usted tiene renta atrasada. El propietario deberá esperar 14 días a partir de la fecha en que usted reciba el aviso, para poder ir a la corte a iniciar un proceso de desalojo. El aviso puede especificar que us ted tiene 10 días para pagar la renta atrasada. Si usted paga en ese tiempo, usted puede detener el proceso de desalojo, pero solamente, si usted no ha recibido otro aviso igual en las ultimas 12 meses.Si el aviso no dice nada de las 10 días, automaticamente usted tiene tiempo, hasta el día en que le toque ir a la corte, para realizar el pago de la renta atrasada, y en esta forma evitan el desalojo. En cualquier de los dos casos, pague por correo certificado con acuse de recibo, o tenga presente un testigo al momento de enviar el pago. Obtenga un recibo de parte del propietario. AVISO ORDINARIO PARA QUE SE MARCHE Si usted está siendo desalojado por cualquier otra razón, que no sea atraso en el pago de la renta, el propietario debe terminar su arrendamiento, dándole aviso con un período de renta completa por anticipado o con 30 días de anticipación, cual sea mayor. Esta significa que si usted paga la renta mensual el dia primero del mes, y el propietario quiere terminar el arrendamiento el 10 de Septiembre, deberá avisarle por escrito antes del 10 de agosto. Si usted recibe el aviso el 10 de agosto o mas tarde, el aviso no puede ser efectivo si no hasta el 10 de octubre. Si el aviso especifica una fecha anterior a esta, no será válido. Si usted hace el pago de la renta en forma semanal, el propietario debe avisarle con 30 días de anticipación.LA QUERELLA Después que termine el período del aviso para que se marche, El propietario puede comenzar un proceso de desalojo llamado "proceso de acción sumaria". El propietario presentará una querella en la corte, y una copia de la querella le será enviada a usted. La querella especificará la razon para el desalajo y que cantidad de dinero el propietario reclama como renta atrasada, si es que hay atraso. También aparecerá la fecha para el juicio, y la fecha en que deberá contestarle usted a la corte. LA RESPUESTA La respuesta es su oportunidad para decir el otro lado de la historia. Es importante que usted entregue su respuesta a la corte y en víe una copia al propietario a su abagado, para la fecha en que usted debe contestar a la corte. Si usted no hace esto, estará imcum-pliendo y el propietario conseguirá un fallo del juez en contra suya. Su respuesta debe incluir, su defensa contra el desalojo (la razón legal por la cual usted no debe ser desalojado), y su contrademanda al propietario (demandando dinero porque sus derechos fueran viola-dos). Si usted tiene un abagado, él preparará y enviará la respuesta por usted y lo representará en la corte. Si usted no tiene un abogado, usted puede enviar su respuesta y representarse usted misma en la corte. El encargado de la corte tiene formulario de respuesta disponible. Si usted necesita ayuda para llenar el formulario, usted puede pedirle a alguien en la oficina del encargada de la corte que la ayude, o usted puede llamar a NSCAP. Su respuesta es una parte importante en la preparación de su caso. Si usted está bien preparado, tendrá una mejor oportunidad de ganar o de conseguir dinero por su demanda al propietario. No piense que el propietario lo tiene en sus manos porque lo haya llevado a la corte, usted puede pelear el desalojo y puede ganarlo. DEFENSASDefensas son las razones legales por las cuales usted no debiera ser desalajado. Todas sus defensas deben ser declaradas en su respuesta, y serán presentadas al juez en la audiencia. Hay muchas defensas posibles para un desalojo, y usted deberá usar todas las que se relacionen con su caso. Consulte con un abogado o con NSCAP, para asegurarse que ha incluido todas las defensas. Usted no puede ser desalojado, a menos que el propietario haya terminado el arrendamiento, dándole el aviso apropiado. Si no le ha dado el aviso apropiado, usted debe solicitar una "mocion para descartar" y conseguir detener el desalajo de esta forma, antes del juicio.
Si usted tiene un contrato (lease), solamente puede sen desalajado si viola los terminos de este, y si el contrato especifica que la violación de los terminos, es razón para desalojo. Usted tiene una buena defensa si:
Si usted es un inquilino a voluntad, y está siendo desalojado por falta de pago, el propietario no necesita ninguna razón para desalojarlo. Puede ser dificil la defensa contra este tipo de desalajo, a menos que el propietario no le diera el aviso apropiado. Sin embargo, es ilegal que un propietario lo desaloje salamente porque usted ha ejercido su derecho legal, coma por ejemplo: reportar violaciones al Código sanitario o afiliarse a un sindicato de inquilinos. Si el Propietario trata de desalajarlo en los proximos 6 meses de usted haber tomado parte en este tipo de actividades protegidas par la ley, el desalojo es considerado "en represalia" y por lo tanto, ilegal .El propietario tendrá que convencer al juez "con clara y convincente evidencia" que el desalajo es justificado por alguna otra razón legal y que él lo hubiera desalojado de cualquier modo.También es ilegal que un propietario discrimine contra usted y lo desaloje, sobre la base de su raza, color, procedencia, sexo, edad, de cendencia, estado civil, o porque usted sea un veterano, tenga niños, o reciba ayuda. Si usted piensa que ha sido discriminado, debe ponerse en contacto con la Comisión contra la Discriminación del Estado de Massachusetts. CONTRADEMANDAS Las contrademandas son demandas legales que usted hace en contra del propietario, por haber violado sus derechos como inquilino. Las contrademandas más comunes son:
EL JUICIO Usted tendrá una aundiencia con un juez de la corte del districto. Antes de la audiencia, prepare su caso cuidadasamente, de manera que pueda presentarla en una forma clara. Haga una lista de las puntos importantes y de las preguntas que hará al propietario. La audiencia será rapida y probablemente intimidatoria, de manera que usted debe estar preparado. Esté seguro de haber obtenido testigos suficientes y de que ellos hayan preparado su testmonio y que estén a tiempo en la audiencia. En la audiencia, usted presentará su defensa en contra del desalojo y cualquier contra demanda que usted tenga que hacer al propietario. LA SENTENCIA Si el juez dictamina en su favor, usted podrá permanecer en su apartamento, si lo hace en contra suya, usted tendrá que mudarse o ape lar la decisión del juez. Si usted decide apelar, deberá entregar un aviso de apelación en los proximos 10 días.LA EJECUCIÓN Si el propietario gana el caso de desalojo, la corte emitirá un papel llamado "la ejecución", el cual autoriza al propietario a sacarlo a usted del apartamento. La ejecución es fechada, por lo menos 10 días después de la sentencia. El propietario puede entregarle la ejecución a un policía o a un ayudante del comisario, quien lo entregará al inquilino, y ejecutará el desalojo del inquilino y sus propiedades. Si la policía a la oficina del comisario realizan el desalojo, ellos pondrán en almacen todas las propiedades, pero usted será responsable por el pago de mantener sus pertenencias almacenadas, si embargo, si después de 6 meses usted no ha pagado por el costo de almacenaje, sus pertenencias podrán ser vendidas. DETENCIÓN DE LA EJECUCIÓN El juez tiene el poder para darle a usted hasta 6 meses, antes de expedir la ejecución. El propietario no podrá desalajarlo hasta que no pase ese tiempo. Sin embargo, la detención de la ejecución no le será concedida, si usted está siendo desalojado por falta de pago o si es por cualquier otra razón de la cual usted es culpable. Pero tenga presente, si usted rehuza pagar un aumento, pero continua pagando la antigua renta, usted no puede ser desalajado por falta de pago y puede aún, conseguir una detención de la ejecución.Usted deberá pedirle al juez una detención en la ejecución al momento en que el juez dictamine en su contra. Las posibilidades de que usted pueda conseguir más tiempo son mayores, si usted es una persona de edad avanzada, enferma, o si tiene niños. Usted deberá también tener una lista de los apartamentos que usted haya visto con fines de aiquiler, de manera que usted pueda mostrarle al juez, que le ha sido imposible conseguir otro apartamento. Si usted consigue una detención de la ejecución, usted deberá continuar pagando la renta por el tiempo que continue en el apartamento. APELACIÓN Si usted pierde su primer caso, usted puede apelar para un nuevo juicio. Usted deberá llenar un "aviso de apelación" en los proximos 10 días después de la sentencia en el caso original. Le será requerido pagar un costo de apelación, pero usted puede pedir al juez, la exoneración del costo, si usted no está en condiciones de pagarlo. Pida a su abagado o a NSCAP, que le informen como hacer esto. INQUILINOS CON UN CONTRATO Si usted tiene un contrato, asegurese de leerlo cuidadosamente para ver si el mismo es auto-renovable. Si lo es, usted tendrá que dar aviso sobre su intención de mudarse, de acuerdo con los terminos de dicho contrato, o de otro modo, este correrá por otro año. Sin esta cláusula, el inquilinato o arrendamiento finalizará en la fecha indicada en el contrato. Si usted quiene mudarse antes de que expire su contrato, usted tiene las siguientes opciones:
INQUILINOS A VOLUNTAD Como inquilino a voluntad, existen dos formas para terminar su arrendamiento:
El siguiente, es un ejemplo en inglés, del tipo de aviso que debe enviarse al propietario:
El aviso deberá ser por escrito, y el período de tiempo empezará a correr a partir del momento en que el propietario reciba el aviso. Envíe el aviso por correo certificado, con acuse de recibo, y saquele una copia y conservela. OBTENIENDO LA DEVOLUCIÓN DE SU DEPÓSITO Cuaquier depósito hecho para el alquiler, le deberá ser devuelto en los proximos 30 días a partir de la fecha en que usted se mudó. Si el propietario reclama que existen daños en el apartamento, deberá enviarle una lista notarizada con los daños exactos, más una copia detallada de todos los gastos (facturas) a del estimado del costo de las reparaciones. Esto deberá hacerlo en los proximos 30 días, des pués de haber terminado su alquiler. Un propietario no puede deducir dinero de su depósito por "el uso y desgaste razonable". Si usted le debe alguna renta al propietario, es improbable que se le devuelva su depósito completo.Usted debe pedirle al propietario o al agente de este, que inspeccione el apartamento antes de usted mudarse y que especifique cualquier daño que encuentre. Es una buena medida, el tener un testigo que inspeccione el apartamento también, en caso de que más tarde usted necesite una verificación de las condiciones en que usted deja el apartamento al mudarse. El Estado de Condición que usted debio recibir al mudarse, será de utilidad en ese caso. A usted no puedencobrarle por ninguno de los daños en esa lista. Si el propietario no le devuelve su depósito,o si no le manda una lista de los daños que el alega que hay, usted puede demandarlo en la Corte para Pequeños Reclamos, por una cantidad tres veces a la de su depósito. También el propietario pierde el derecho a reclamar por cualquier daño. Más información sobre la Corte para Pequeñas Reclamos, puede obtenerse a travez de NSCAP o las cortes locales. LA ESCACEZ DE VIVIENDASEn el Estado de Massachusetts hay una escacez critica de viviendas decentes y accesibles para personas de ingresos moderados. Con una disponibilidad de vivienda tan baja como un 1% o menos, y una alta demanda, los propietarios obtienen altas sumas por el alquiler de viviendas, aún en las viviendas más inferiores. Como resultado de esto, a muchas personas no le es posible obtenen una vivienda decente al precio que ellos pueden pagar. Los pragramas de viviendas del Gobierno están muy lejos de suplir las necesidades de los solicitantes elegibles. El dinero que se necesita para viviendas de personas de bajos ingresos, es gastado en otros programas. Por ejemplo, por cada dolar que el Gobierno Federal gasta en viviendas para personas de bajos ingresos, más de cuatro dolares fueran dado a dueños de casa en forma de deducciones de impuestos. Las cortes recientes de fondos utilizados para subsidiar viviendas accesibles, lo unico que han hecho es empeorar la situación. GENTRIFICACIÓN Muchos propietarios y desarrollistas suponen que pueden aumentar sus beneficios al atraer inquilinos de ingresos medios y altos, a comunidades donde la renta ha sido tradicionalmente más baja. A menudo, haciendo arreglos minimos, los propietarios pueden exigir rentas más altas, forzanda de esta manera a las personas de bajos ingresos a tener que abandonar el apartamento. Estos Inquilinos se ven en la obligación de tener que bajar de nivel en lo relativo a vivienda, pues tendrán que mudarse a apartamentos peores a las que tuvieran que abandonar. Esto conlleva a una demanda adicional de viviendas en el mercado, lo que pemmite a los propietarios cobrar rentas más altas. Los inquilinos de bajos ingresos caen dentro de un ciclo de tener que pagar rentas más altas por viviendas peores. CONVERSIÓN A CONDOMINIO Una carga adicional es colacada en el inercado de vivieridas de alqui ler, cuando los propietarios convierten apartamentos rentables en condomino a cooperativas. En 1983, la Legislatura de Massachusetts declaró que se habia producido una seria emergencia pública por la escacez de suficiente nuevas viviendas de alquiler, por el prolongado aumento en el costo de las viviendas, y por la coversión a condominios. Una ley fue pasada en todo el Estado en relación a la conversion de condominios, la cual:
La ley Estatal, sin embargo, permite a todos los ciudades y pueblos, pasar regulaciones más fuertes, más debiles o regulaciones diferentes, si estas son aprobadas por las dos terceras partes de los votos del gobierno local. Esto podía ser una oportunidad para que los inquili nos se organizaran a nivel local y consignaran las necesidades en sus pueblos. La ciudad de Salem requiere ahora, el permiso del Consejo de Apelaciones, antes de que viviendas de alquiler sean convertidas en condominios o cooperativos. El dueño debe avisar a los inquilinos y una vista pública tendrá lugar ante el Consejo de Apelaciones. En decidir si conceder o no permiso para la conversión, el Consejo debe considerar:
ORGANIZANDOSE Si usted vive en un edificio de apartamento y usted comparte problemas comunes con otros inquilinos en el edificio, usted deberia considerar en formar un sindicato o unión de inquilinos. Una unión de inquilinos puede a menudo lograr mejores resultados que cada inquilino trabajando solo. También, los inspectores atenderan mejor a un grupo organizado que tenga alguna queja. Si existen serios problemas en el edificio, todos los inquilinos pueden escoger y pagar un abogado. Para formar una Unión de Inquilinos, usted debe comenzar hablando con los otros inquilinos y al mismo tiempo ver que problemas tienen en común. Es una buena idea tener una reunión en un lugar neutral, donde las personas se sientan libres para poder hablar de los problemas. Mientras más personas asistan a la reunión y se integren en la unión, más valides tendrá esta. La forma más efectiva para llevar personas a una reunión es distribuyendo hojas sueltas o volantes, los cuales pueden ser imprimidos por NSCAP como una forma de ayudarlo en ese asunto. En la reunión, usted puede enumerar todos los problemas y decidir que estrategia común el grupo quiere utilizar para mejorar las condiciones existentes en el edificio. El grupo debe considerar la seriedad de los problemas, que clase de inquilinos son (a voluntad o con lease), la fuerza que tiene el propietario y los compromisos del grupo. NSCAP puede suministrarle asistencia. Una vez el grupo haya decidido el curso de acción, le notificarán al propietario que ustedes han firmado un Sindicato de Inquilinos y que deberá negociar con ustedes como un grupo y no individualmente. Luego de esto, presentarán sus demandas y cualquier otro asunto al propietario. La organización de inquilinos es a menudo un poco dificultosa y prolongada, peno un grupo de personas unidas con un proposito común, son muchas veces triunfadoras. CONTROL DE RENTA Mientras las viviendas continuen en manos privadas y sean administradas para obtener beneficios, no habrá viviendas decentes a un precio al alcance de los inquilinos de la clase trabajadora. Una forma en que los inquilinos están comenzando a cambiar el sistema presente es a travez del Control de Renta. Control de Renta puede significar protección contra los aumentos de renta y desalojos arbitrarios y da a los inquilinos otra herramienta para luchar por mejores condiciones de vivienda. Las rentas serian fijadas por un Organismo de Control de Renta y solo podrían ser aumentadas con el permiso de dicho organismo, después de haber celebrado una audiencia en ese sentido. Los propietarios no podrían desalojar a los inquilinos sin probar antes razones especificas para el desalojo. El propietario también tendría que conseguir un certificado de desalajo de pante de Control de Renta, luego de la audiencia. CAUSA JUSTA PARA DESALOJO La mayoria de los inquilinos de la Costa Norte (North Shore) son inquilinos a voluntad (Tenant-at-Will). Esto significa que un propietario puede desalojarlo sin tener que dar una razón para el desalojo. Una ley de causa justa para desalajo, requeriria que un propietario probará la existencia de ciertas razones especificas para un desalajo. Esta ley también prohibiria a un propietario, el forzar a un inquilino a abandonar el apartamento debido a un aumento de renta injustificado. Aún sin un control de renta, los inquilinos tendrian mayor seguridad si se prohibiera a los propietarios desalojar arbitrariamente a los inquilinos. LISTA DE VERIFICACIÓN DE LOS CODIGOS DE VIVIENDAS Usted debe recorrer su apartamento y las areas comunes de su edificio, tomando nota de las requerimentos del código que no se están cumpliendo. En un edificio multifamiliar, hay probabilidad de que existan problemas similares en otros apartamentos, y es mejor si los otros inquilinos, también hacen el chequeo en sus apartamentos. La columna a la derecha del requerimiento del código, indica la fuente de donde pro viene el requerimiento. Si solo aparece un numero, la fuente es el Código Sanitario del Estado. Si antes del numero aparecen las letras "ch", entonces la fuente es el estatuto estatal citado.
DERECHO DEL PROPIETARIO PARA INGRESAR A SU APARTAMENTO Si usted es un inquilino a voluntad (sin un contrato escrito), el propietario no puede entrar a su apartamento sin su permiso, a menos que:
Si usted ha pagado un depósito por el apartamento, el propietario puede entrar a inspeccionar el apartamento para determinar si ha habido algún daño. Esto podrá hacerlo durante el último mes que usted vaya a vivir en el apartamento. Si el propietario entra sin su permiso por cualquier otra razón que no sean las dos mencionadas más arriba, usted puede demandarlo por un minímo de tres meses de renta. El propietario no tiene ningún derecho a tener llaves de su apartamento, a menos que un acuerdo entre usted y él, le conceda ese derecho. Si usted tiene un contrato de alquiler (lease), el contrato puede darle al propietario el derecho a entrar a su apartamento en las siguientes circunstancias:
Aún baja estas circunstancias, el propietario deberá avisarle con antelación antes de entrar al apartamento. Estos derechos para entrar su apartamento, podrá ejercerlo el propietario solamente en los casos en que estén especificados en el contrato. El propietario también podrá entrar a su apartamento:
Si usted ha pagado un depósito por el apartamento, el propietario puede entrar a inspeccionar el apartamento para determinar si ha habido algún daño. Esto podrá hacerlo durante el último mes que usted vaya a vivir en el apartamento. Este derecho es válido, aún no este especificada en el contrato. SUPLEMENTO MEDIDORES El propietario debe proveer y pagar el gas y la electricidad, a menos que la vivienda
tenga medidores de estos servicios a ser utilizados unicamente por los inquilinos de esa
vivienda y el acuerdo de alquiler especifique que el pago deberá ser hecho por el
inquilino.
Cualquiera de las siguientes condiciones que no sean corregidas dentro de cinco días, se convierte en una condición que materialmente pone en peligro la salud y seguridad de los ocupantes del apartamento. Si transcurren cinco días y estas no han sido reparada, usted tiene los mismos derechos especificados en la sección anterior. Pongase en contacto con su organización de inquilinos, antes de tomar cualquier acción.
CONDICIONES QUE REQUIEREN SER CORREGIDAS DENTRO DE TRES DÍAS 0 MENOS Toda violación del Código Sanitario se convierte en condición que pone en peligro material la salud y seguridad de los ocupantes del apartamento, si el dueño no la corrige dentro del tiempo que le ordena el Inspector del Departamento de Salud. Este período de tiempo, nunca puede ser mayor de 30 días. Una vez que esta condición comienza legalmente a poner en peligro material la salud o la seguridad, el inquilino tiene el derecho a dejar de pagar la renta, y tiene otros derechos que puede ejercer. Su organización local de inquilinos debe ser contactada para más información, antes de tomar cualquier acción. La siguiente es una lista de las cosas que su propietario debe hacer, de acuerdo a las leyes y regulaciones estatales. A menos que la condición sea una considerada como que pueda "peligrar materialmente" su salud, (coma las detalladas más arriba), su unica so lución es hacer que que un inspector de Depatamento de Viviendas, haga que el propietario de su vivienda cumpla con el código. Pero si la violación es en la categoria de "materialmente poner en peligro" o si la condición llega a esta categoria porque el dueño no hace la reparación en el tiempo requerido, usted tiene a mano la solución discutida anteriormente, que usted, (o cualquier otra persona en el edificio con el mismo problema) pueden llevar a la corte. |